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Les SCPI peuvent-elles subir des retards sur les loyers versés ?

Les sociétés civiles de placement immobilier reposent sur la solvabilité des locataires pour garantir la distribution des dividendes à ses associés porteurs de parts. Nous savons cependant que la crise due au Covid-19 impacte fortement les locataires en raison du gel de leurs activités (confinement et ralentissement généralisé de l’économie).

Qui sont les locataires les plus exposés aux risques d’insolvabilité ?

Avant tout, rappelons que les SCPI sont des actifs diversifiés par typologie et par conséquent, par locataire. Leur parc se constitue d’immobiliers de logement, d’entreprises, de murs de santé et d’hôpitaux, d’écoles et de crèches, de locaux d’activité, de murs de boutiques et de magasins, des hôtels, etc.

Ce sont les SCPI composées d’immeubles professionnels qui sont les plus à risque pendant cette période critique due au Covid-19 et ce, pour les raisons citées plus haut. Par ailleurs, les secteurs d’activité les plus fragilisés sont l’hôtellerie, l’enseignement (écoles, crèches), ainsi que les commerces non indispensables. Ce qui fait que les locataires des immeubles loués dans le cadre d’une exploitation liée à ces activités peuvent se retrouver en difficulté de paiement de leurs loyers.

Bourse De, Crise Financière, Covid-19

Parmi ces entreprises, on distingue également les PME des TPE ; ces dernières sont les plus à risque. D’ailleurs, l’Autorité des marchés financiers (AMF) a émis des recommandations aux sociétés de gestion en ce qui concerne ces TPE. En effet, les loyers peuvent être suspendus pendant une période n’excédant pas les 3 mois, loyers impayés qui peuvent ne pas être réclamés en fonction de l’ampleur des préjudices subis par l’entreprise.

Pour les autres locataires exerçant dans les secteurs d’activité plus ou moins épargnés par la crise, le retard de paiement est autorisé certes. Cependant, les loyers ne seront pas gommés mais plutôt acquittés ultérieurement, au moment de la reprise des activités. Ces locataires sont ceux des locaux exploités par les PME et les entreprises de taille intermédiaire, et dont l’activité est rattachée à la santé, au commerce de première nécessité et à tout ce qui touche la livraison.

Comment les SCPI font face à cette période d’incertitude ?

Les SCPI qui se sont constitué leur report à nouveau pourront puiser depuis cette enveloppe de sécurité : elles sont touchées par le retard des loyers qui sont destinés non seulement à être distribuées aux investisseurs, mais aussi à faire fonctionner la SCPI.

D’autres SCPI projettent de faire baisser le prix de la part afin d’encourager les souscriptions même en période de crise. Les SCPI ne sont pas totalement menacées en effet, du fait de leur excellente stratégie de diversification. Ainsi, il n’existe pas de SCPI dont l’intégralité des locataires est insolvable. C’est pourquoi, elles font partie des véhicules de placement sécurisés à placer dans son portefeuille.

Par ailleurs, les SCPI souscrivent généralement des baux sécurisés avec leurs locataires ; ces baux sont verrouillés sur une période de 6 ans à 12 ans, voire plus. Les pénalités de retard peuvent cependant ne pas être appliquées puisque la crise est subie et qu’elle est généralisée, également considérée comme étant un cas de force majeure.

Dans les cas les plus critiques, une baisse temporaire du montant des dividendes pourrait être actualisée. Cette décision sera prise au cours d’un vote des associés à l’assemblée générale, de même que l’éventualité de leur suspension pour les cas les plus touchés. Les SCPI qui ont tablé sur des placements risqués sont celles qui sont susceptibles de faire face à un taux plus important de vacance locative, et donc à une possible suspension de la distribution des dividendes en cas de crise prolongée. Ainsi, il est toujours important d’examiner la courbe de l’évolution des dividendes pour chaque SCPI.

Conseil investissement

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